Občina pristopila k reševanju problematike funkcionalnih zemljišč ob stanovanjskih blokih

datum: 22. 10. 2015

Občina pristopila k reševanju problematike funkcionalnih zemljišč ob stanovanjskih blokih

Širši javnosti, pogosto pa tudi etažnim lastnikom, je malo znana problematika tistih zemljišč, ki jih uporabniki večstanovanjskih stavb (blokov) uporabljajo kot dvorišče, parkirišče, zelenico ali za drug podoben namen. Zemljišča, ki so funkcionalno povezana z blokom, tako da brez njih ni mogoče normalno uporabljati etažnih stanovanj, bi morala biti s stavbo neločljivo povezana, tako da bi bila v lasti etažnih lastnikov stanovanj. Večina takšnih zemljišč pa je v zemljiški knjigi še vedno vpisana kot last občin, ministrstev ali drugih pravnih oseb. Problem je žgoč v vseh blokih, zgrajenih pred letom 1991, za katere je stanovanjski zakon iz leta 1991 omogočil privatizacijo tistih stanovanj, ki so bila do takrat v družbeni lasti. Na osnovi tega zakona so lahko najemniki ta stanovanja odkupili skupaj s pripadajočimi zemljišči. Težave, ki se v povezavi s tem pojavljajo, pa so predvsem povezane z nezmožnostjo zagotavljanja dodatnih parkirnih prostorov, urejanja površin ob večstanovanjskih zgradbah ipd.

Decembra 2014 je zato župan Mestne občine Novo mesto ustanovil Svet za določitev funkcionalnih zemljišč v Mestni občini Novo mesto. Svet je posvetovalno telo župana za določitev funkcionalnih oziroma pripadajočih zemljišč k večstanovanjskim stavbam na območju občine. Sestavljajo ga štirje člani, in sicer predsednik Primož Skubic ter člani Gregor Klemenčič, Izidor Jerala in Stanislava Bjelajac. Naloga sveta je, da spremlja, obravnava, vrednoti ter oblikuje priporočila in predloge glede določitve funkcionalnih zemljišč v Mestni občini Novo mesto.

Kako lahko težavo rešimo?

Problematika se je od leta 1991 reševala z različnimi zakoni in njihovimi spremembami, celovito pa je urejena šele z uveljavitvijo Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL), ki je bil uveljavljen v letu 2008. Na podlagi tega zakona ima vsak posamični lastnik etažnega stanovanja pravico in dolžnost, da na pristojnem sodišču vloži predlog za uvedbo postopka za vzpostavitev etažne lastnine, če ta še ni vzpostavljena, ali postopek za določanje pripadajočega zemljišča, ki pripada stavbi v etažni lastnini, skupaj s čim več zbranimi dokumenti in dokazi. V obeh primerih je prenos zemljišča neodplačen, torej brez kupnine; ker gre za formalno ureditev lastništva, etažni lastniki plačajo le stroške sodnega postopka, taks, morebitnih geodetskih storitev ipd. Stroški postopka so nizki. Postopek lahko začne tudi upravnik stavbe, če ga etažni lastniki za to pooblastijo. Pri pristojnem sodišču v Novem mestu teče več postopkov, vendar so običajno dolgotrajni. 

Obstaja pa tudi možnost, da etažni lastniki z Mestno občino Novo mesto podpišejo posebno pogodbo o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja, na podlagi katere se bodo vknjižili kot solastniki zemljišč, ki funkcionalno pripadajo stavbi. Tu poseben postopek ni predpisan, je pa obvezno, da se s postopkom strinjajo vsi etažni lastniki (100 %), ki morajo podpisati pogodbo. 

Občina zato spodbuja lastnike, da s postopkom začnejo čim prej, in predlaga, da se etažni lastniki z upravnikom dogovorijo o najprimernejšem načinu prenosa lastninske pravice. Če je doseženo 100-odstotno soglasje etažnih lastnikov in ni spornih vprašanj med njimi, je najbolje pooblastiti in zadolžiti upravnika stavbe, da občini poda pobudo za sklenitev ustrezne pogodbe. Če med etažnimi lastniki ni doseženega soglasja in so ugotovljena sporna vprašanja, potem je smiselno pooblastiti in zadolžiti upravnika stavbe, da na pristojno sodišče vloži predlog za uvedbo postopka določitve pripadajočega zemljišča stavbi. Če med etažnimi lastniki ni volje niti za pooblastitev upravnika stavbe, potem naj postopek na sodišču začne kateri koli izmed zainteresiranih etažnih lastnikov.

Občina bo pri postopkih sodelovala v največji možni meri, ko jo bodo za to zaprosili. Za spodbujanje etažnih lastnikov, spremljanje postopkov in oblikovanje rešitev v problematičnih primerih je bil ustanovljen Svet za določanje funkcionalnih zemljišč. Na svet se lahko obrne kdor koli, vendar je zaradi velikega števila primerov učinkovitejše sporazumevanje prek upravnikov stavb. 

Podatki za stike na občini so:

-za pravna vprašanja in prenose zemljišč: 

Urad za premoženjske zadeve, Stanislava Bjelajac, e-pošta: 

stanislava.bjelajac@novomesto.si, tel. 07 39 39 237

-za urbanistično-prostorska vprašanja: 

Urad za prostor, Izidor Jerala, e-pošta: izidor.jerala@novomesto.si, tel. 07 39 39 312

Karta 1. Zemljiške parcele v zemljiški knjigi, knjižene v last MO Novo mesto (Jakčeva, Ragovska)

Karta 2. Zemljiške parcele v zemljiški knjigi, knjižene v last MO Novo mesto (Drska)

Karta 3. Zemljiške parcele v zemljiški knjigi, knjižene v last MO Novo mesto (Mestne njive)